סובוטקה השקעות ואחזקות בע"מ ואח' נ' גולדברג

פסק דין

בפני תביעת פינוי.

התובעות הינן בעלות נכס מקרקעין בפ"ת שהושכר לנתבע בנובמבר 2005 לצורך הפעלת מוסך, לתקופה של 5 שנים, מתחילת שנת 2006 עד סוף שנת 2010, עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות.

לטענת התובעות, הנתבע לא הפעיל את האופציה לחמש שנים אלא הודיע לנציג התובעות עו"ד רוני סובוטקה לקראת תום תקופת השכירות המקורית, כי אינו יודע אם יוכל מבחינה כלכלית להמשיך לשכור את הנכס לחמש שנים נוספות, עקב המצב בשוק שגרם למיתון ולקריסת עסקים רבים, וכן היו לו טענות על נזקים שנגרמו לו ע"י שוכר של מוסך סמוך שבבעלות התובעת, ולכן הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השכירות לתקופה של שנה בלבד, במחיר מופחת ביחס לתקופת השכירות המקורית.

התובעות טוענות כי לאחר תום שנת ההארכה, לא הגיעו הצדדים לכל הסכמה לגבי דמי השכירות מכאן ולהבא, והנתבע אף לא הסכים להפעיל את המנגנון הקבוע בהסכם השכירות אודות מינוי שמאי מלשכת השמאים, כפי שהוצע לו במכתב הדרישה של התובעות מיום 17.1.12, בטענה כי האופציה הופעלה לחמש שנים בסכום דמי שכירות קבוע, עליו סוכם לתקופת ההמשך. לפיכך דרשו התובעות את פינוי הנתבע מהנכס, וביקשו רשות לפצל סעדיהן כדי שיוכלו להגיש תביעה כספית לגבי הפרשי דמי השכירות לתקופה בה המשיך הנתבע להחזיק בנכס אחרי שנת 2011.

לטענת הנתבע, לקראת תום תקופת השכירות המקורית היה מו"מ לגבי גובה דמי השכירות לתקופת האופציה, ולאחר שהעלה את טענותיו אודות המצב במשק ובשוק השכירות וכן לגבי הנזקים שנגרמו לו ע"י השוכר במוסך הסמוך שעזב, הוסכם על הפחתה מסויימת בדמי השכירות, וזאת מבלי שדובר על תקופה של שנה (הגם שנמסרו שיקים לתקופה של שנה). לפיכך, טוען הנתבע, בהתאם להסכם, ההסכמה חלה על כל תקופת האופציה.

מטעם התובעות העידו עו"ד סובוטקה, התובעת 2, ורו"ח יהודה מוצרי, והוגשו מסמכים רבים במצורף לתצהיריהם. מטעם הנתבע העיד הנתבע וכן הוגשו מסמכים רבים ותמליל שיחה עם התובעת 2.

דיון

אין חולק, כי לא נערך בין הצדדים כל מסמך בכתב לגבי מהות ההסכמה שהושגה לגבי המשך השכירות, משנת 2011 ואילך. עו"ד סובוטקה היה מודע לכך שהאופציה הנתונה לנתבע היא לתקופה של חמש שנים, ועל רקע זה, כעורך דין שעיסוקו השוטף בהשכרת נכסי מקרקעין, ניתן היה לצפות כי ידאג לערוך מסמך בכתב המעגן את ההסכמה להארכת השכירות לתקופה של שנה בלבד, בדמי השכירות המוסכמים. עו"ד סובוטקה הודה בחקירתו הנגדית כי היתה זו טעות מצידו שלא להעלות את הדברים על הכתב, אך לא היה לו הסבר למחדל זה.

לעומת זאת, התרשמתי כי בעת המו"מ הנתבע לא היה מודע למנגנון מימוש האופציה הקבוע בהסכם השכירות, שכן תנאי ההסכם לא היו לנגד עיניו, ועל כן הדגיש בעדותו בעיקר כי מעולם לא דובר על חידוש השכירות לתקופה של שנה בלבד, ולא כי המחיר המוסכם אמור לחול ללא שינוי למשך חמש השנים הבאות. חיזוק להתרשמותי זו עולה מתמליל שיחתו המוקלטת עם התובעת 2 מיום 11.1.12, בה הטיח בה פעם אחר פעם, כי "זה לא הותנה לשנה אחת. אף אחד לא דיבר על זה שזה יהיה לשנה אחת. המשכנו את האופציה. שאלנו אם אתה רוצה להמשיך את האופציה, אמרנו כן, דיברנו על המחיר לפי המצב שהיה וקבענו את המחיר ובזה זה נגמר. זה לא אומר שכל שנה צריך לשנות". הנתבע אמר בתמליל בריש גלי כי פנה לעו"ד מטעמו, בגלל שדמי השכירות שנדרשו ממנו היו גבוהים מדי לדעתו, ו-"אתמול קיבלתי תשובות. הוא (עוה"ד – נ.מ.ש.) אומר לי: תשמע ליאור, אתה לא צריך להוסיף להם בכלל שקל. לפי ההסכם של העו"ד. (...) הוא קרא את החוזה. אומר לי: ליאור, ברגע שהומשכה האופציה, זה המחיר שנקבע. זה לא שעכשו הוא יכול לבוא וכל שנה להגיד לך מחיר אחר...". הנתבע, על אף שיזם את השיחה המוקלטת וביקש להוכיח באמצעותה את ההסכמות בין הצדדים, שלשיטתו גם התובעת 2 היתה נוכחת בעת גיבושן, לא טען אף פעם אחת באזני התובעת 2 כי סוכם בין הצדדים שסכום דמי השכירות לשנת 2011 יחול למשך כל חמש השנים הבאות. להפך, עולה מהתמליל כי הנתבע היה נכון להכנס למו"מ חדש על דמי השכירות אך הדרישות הכספיות ממנו היו גבוהות מדי לטעמו ("נהיו יותר מדי חזירים"). תמיכה לכך עולה מנכונותו של הנתבע להכנס פעם נוספת למו"מ עם נציגי התובעות על דמי השכירות לשנת 2012 ואילך, מבלי שטען באזני נציגי התובעות כי אין כל מקום למו"מ מחודש וכי סוכם בין הצדדים כי הסכום ששולם בשנת 2011 ימשיך לחול גם בשנת 2012.

התרשמתי בבירור, כי רק לאחר שהצדדים לא הגיעו לעמק השווה לגבי דמי השכירות לשנת 2012, פנה הנתבע בצר לו לייעוץ משפטי ושם העלה עורך דינו, שעיין בהסכם השכירות, את סעיף 4 בהסכם, המדבר על אופציה לחמש שנים. בעיתוי ובמעמד זה באה לעולם לראשונה, להתרשמותי, הטענה כי הסיכום על דמי השכירות לשנת 2011 היה סיכום לחמש שנים – טענה אשר הועלתה במכתבו של ב"כ הנתבע מיום 1.2.12.

לסיכום, אני דוחה את הטענה, כי כבר בעת המו"מ לחידוש ההסכם בשלהי שנת 2010 סוכם מפורשות בין הצדדים כי דמי השכירות המופחתים שסוכמו לשנת 2011 יחולו במשך חמש השנים הבאות.

מנגד, אני דוחה גם את טענת התובעות, כי סוכם על חידוש ההסכם לשנה אחת בלבד לנוכח הודעת הנתבע כי אינו יודע אם יוכל להמשיך לנהל את עסקו בנכס לטווח ארוך, לנוכח הקשיים בענף. התובעות, באמצעות עו"ד סובוטקה שיזם את ההליך המשפטי, ניסו להציג את הנתבע כמי שהפר את ההסכם בנושאים שונים וכמי שלא היה בטוח אם יוכל להמשיך לנהל את עסקו בנכס אחרי שנת 2011. התרשמתי מטענות אלה כמגמתיות וכבושות. אין להן אחיזה במסמכים כלשהם, שבוודאי היו נשלחים כהתראות לנתבע על הפרת הסכם השכירות, אילו היו הפרות כאלה, והן נשללו בעדותה של התובעת 2 שדיברה בשבחו של הנתבע כשוכר אמין העומד במחוייבויותיו לפי ההסכם.

התרשמותי היא, כי במפגש בשלהי שנת 2010 הנתבע הודיע לנציגי התובעות שהוא מעוניין להמשיך בשכירות הנכס לתקופת האופציה, אך המחיר שסוכם היה לשנה הראשונה בלבד, כאשר שני הצדדים לוקחים בחשבון שבמהלך תקופת השנה הבאה עלולים להיות שינויים בתנאי השוק אשר ישליכו על גובה דמי השכירות לשנה השניה ואילך של תקופת האופציה, ולכן השאירו את נושא דמי השכירות לשנת 2012 ואילך כפתוח למו"מ לקראת תום שנת 2011, כפי שאכן עשו בפועל.

לפיכך אני קובעת כי אין לתובעות זכות לפינוי הנתבע מהנכס, מאחר שהצדדים סיכמו על מימוש האופציה לחמש שנים נוספות, בהתאם להסכם השכירות, עד סוף שנת 2015.

מנגד אני קובעת, כי הצדדים לא הגיעו להסכמה על דמי השכירות שישולמו משנת 2012 ואילך, ועל כן יש להפעיל את המנגנון הקבוע בהסכם השכירות, דהיינו למנות שמאי מוסכם אשר יערוך חוות דעת לגבי דמי השכירות הראויים בנכס משנת 2012 ועד תום תקופת האופציה בסוף 2015. ככל שיהיו הפרשים בדמי השכירות ששולמו לבין דמי השכירות הראויים, ישולמו ההפרשים ע"י הנתבע.

ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה על השמאי שימונה, תוגש ע"י התובעות תביעה כספית, ושמאי ימונה על ידי בית המשפט.

לפיכך אני דוחה את התביעה לפינוי הנתבע מהנכס.

לאור התוצאה של דחיית תביעת הפינוי, ומנגד, דחיית עמדת הנתבע כי סוכם על דמי שכירות לחמש השנים של תקופת האופציה, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ב אדר ב תשע"ד, 24 מרץ 2014, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: